Avant d’acquérir un bien immobilier, il est d’usage (et préférable) d’encadrer la relation juridique existant entre le vendeur et l’acquéreur par un avant-contrat, tel qu’une promesse unilatérale de vente.
Cet acte – par lequel le promettant s’engage à vendre son bien sous certaines conditions au bénéficiaire de la promesse – oblige le promettant à réserver son bien au bénéficiaire durant une période convenue. Cette situation bloquante constitue la justification du versement d’une indemnité d’immobilisation si la vente ne survient pas du fait de l’acquéreur.
Cette indemnité ne sera cependant pas versée si une des conditions suspensives stipulées à la promesse ne se réalise pas. Parmi ces conditions suspensives, figure obligatoirement celle relative à l’obtention d’un prêt lorsque le projet d’acquisition doit être, fusse en partie, financé par un crédit immobilier (L.312-16 du Code de la consommation).
La Loi ne détermine pas avec précision le contenu d’une clause suspensive afférente à l’obtention d’un crédit, mais il est fréquent qu’y soient imposés des délais, notamment pour la demande de prêt, pour l’obtention du crédit ou du refus et pour la justification des formalités effectuées auprès des vendeurs.
La jurisprudence était partagée sur la légalité de la sanction de telles exigences consistant dans le versement d’une indemnité d’immobilisation.
Initialement, la 1ère et la 3ème chambres civiles de la Cour de cassation étaient unanimes sur le fait que les dispositions de l’article L.312-16 du Code de la consommation étant d’ordre public, il n’était pas possible d’y déroger. De ce fait, les cocontractants ne pouvaient pas prévoir d’obligations à la charge de l’acquéreur de nature à accroître les exigences légales (Cass. civ. 3ème, 18 juillet 1986, pourvoi n°85-12604 ; Cass. civ. 1ère, 11 juillet 1988, pourvoi n°86-18919 ; Cass. civ. 1ère, 28 janvier 1992, pourvoi n°89-11152).
Puis, la 1ère Chambre tenta d’adopter une position différente (Cass. civ. 1ère, 4 juin 1996, pourvoi n°94-12418 ; Cass. civ. 1ère, 13 février 2001, pourvoi n°98-17881), alors que la 3ème Chambre maintint sa jurisprudence favorable aux acquéreurs (Cass. civ. 3ème, 6 juillet 2005, pourvoi n°04-13381 ; Cass. civ. 3ème, 7 avril 2009, pourvoi n°08-15896).
Afin de marquer davantage sa position, la 3ème Chambre a étendu sa jurisprudence à la clause pénale venant sanctionner le non respect des délais stipulés dans une promesse unilatérale de vente pour encadrer les formalités de demande de prêt par un arrêt du 12 février 2014 publié au bulletin (Cass. civ. 3ème, 12 février 2014, pourvoi n°12-27182), comme suit :
« Attendu, d’une part, que les dispositions d’ordre public de l’article L. 312-16 du Code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu’en s’adressant à la société Finance Immo, courtier en prêts immobiliers, Mme Y…avait satisfait à l’obligation de déposer une demande de prêt auprès d’un organisme financier contenue dans la promesse de vente et constaté que le Crédit du Nord lui avait signifié un refus le 25 septembre 2007, la cour d’appel en a exactement déduit que la non-réalisation de cette condition suspensive ne lui était pas imputable et que la demande des époux X…de versement de la clause pénale ne pouvait être accueillie ;
D’ou il suit que le moyen n’est pas fondé ».
La rédaction des clauses, qu’elles visent à introduire une indemnité d’immobilisation ou une clause pénale est par ailleurs cruciale pour s’assurer de sa bonne application ou, au contraire, de son inefficacité.
Le Cabinet 3ème ACTE vous accompagne et vous conseille dans le cadre de tous projets immobiliers et contentieux y liés.
